Каждая четвертая сделка на рынке недвижимости имеет признаки мошенничества. В среднем количество жалоб на незаконные действия продавцов и риелторов выросло на 20 процентов. Самые серьезные потери покупатели недвижимости терпят при покупке квартир в домах, построенных на землях для индивидуальной застройки.
Интерес мошенников смещается на загородный рынок, где наблюдается стагнация продаж. Большие элитные дома сильно теряют в цене и не находят своего покупателя годами. На помощь их владельцам спешат мошенники, которые делят такие строения на отдельные квартиры и продают.
"Они переделывают частные жилые дома в многоквартирные - меняют входные группы, ставят перегородки и в таком виде продают это жилье. По сути, из одного дома получаются три - пять квартир. Конечно же, это является незаконным", - рассказывает руководитель компании URVISTA Алексей Петропольский. Он уточняет, что такие схемы популярны в Москве и Подмосковье. Только на территории этих двух регионов зафиксировано уже свыше 2 тысяч эпизодов такого обмана. Особенно они популярны на дорогих загородных направлениях, где сильно просели цены на элитную недвижимость большой площади - 300-500 квадратных метров. Так, недвижимость поселков в районе Рублево-Успенского шоссе подешевела в среднем в шесть раз.
Многие мошенники идут дальше - они изначально планируют построить многоквартирный дом на землях, которые не предназначены для этих целей. Ущерб от их действий исчисляется сотнями миллионов рублей, без крыши над головой остаются сотни людей. Некоторых обманщиков удается вычислить на начальном этапе, другие успевают вселить в построенные дома людей, которым приходится своими глазами наблюдать снос собственного жилища.
Земля, рассчитанная на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), не может использоваться для многоквартирного дома. "Для этого нужно специальное разрешение и генплан, поскольку многоквартирный дом подразумевает повышенную нагрузку на коммуникации и электросеть", - разъясняет Петропольский.
Покупатель по ряду признаков: планировке, внешнему виду, входам, может опознать дом, который просто был перестроен из индивидуального в многоквартирный. Однако предложения о приобретении элитного жилья в 5-6 раз дешевле его изначальной стоимости кажутся выгодными и пользуются на рынке высоким спросом. Приобретая недвижимость, многие жильцы остаются довольны условиями, но продать свою долю не могут. Тем самым покупатели просто теряют деньги, для столичного региона эта сумма составляет примерно 5-7 миллионов рублей.
В целом за последний год случаев мошенничества с недвижимостью по России увеличилось примерно на 20 процентов. "Основной причиной является нынешний кризис и спад покупательской способности. Если квартиры еще худо-бедно продаются, то с частными постройками, особенно возведенными по индивидуальным проектам, все обстоит куда хуже. Чаще всего они по разным причинам переходят в проблемные активы, которые в будущем трудно реализовать", - поясняет Станислав Супрунов, член Совета Московского отделения "ОПОРЫ РОССИИ".
Большое количество домов изначально было построено незаконно: это многоквартирные дома на землях, предназначенных для индивидуального строительства. Последние годы власти активизировали усилия по выявлению таких домов. Вместе с чем перспективы на ликвидацию этих зданий увеличились.
Целая волна подобных скандалов прокатилась по регионам России. Буквально 25 апреля в Екатеринбурге завершилось расследование громкого дела по статье "Мошенничество". С 2012-го по июнь 2016 года мать и сын организовали аферу с незаконной застройкой, собирая деньги с жителей Екатеринбурга на долевое строительство многоквартирных домов на землях, предназначенных исключительно для индивидуального жилищного строительства. Обмануть они сумели 84 человека, вложивших в аферу более 97 миллионов рублей. В Свердловской области по аналогичному делу ущерб дольщикам был нанесен на сумму 95 миллионов рублей. Естественно, возмещать потерпевшим ущерб никто не будет, а дома закончить не представляется возможным, ведь стройка велась незаконно. В Томске 24 апреля начался снос незаконно возведенного трехэтажного многоквартирного дома, разрешение на строительство которого было выдано как на частный дом. А чуть раньше, 9 апреля, две многоэтажки начали сносить в Сочи. Один из домов полностью построен, осталось только завершить фасадные работы. Но судьи непреклонны, разрешение было выдано на строительство, хоть трехэтажного, но частного дома. Обе многоэтажки находятся в популярной Имеретинской низменности. В том числе популярной для незаконной многоквартирной застройки, в районе идут проверки, инспекторы обследуют и другие дома, которые могут оказаться многоквартирниками.
Самая большая опасность покупателей таких квартир в том, что в отличие от обычных дольщиков они не защищены законом. Государство не будет достраивать их дома, а фонд по защите участников долевого строительства не выплатит им компенсации.
Для сокращения числа незаконно построенных многоквартирных домов минстрой в конце 2017 года предложил ограничить высотность зданий, построенных на землях, предназначенных для индивидуального строительства высотой не более 20 метров с количеством этажей не более трех. Кроме того в Градостроительном кодексе должна появиться целая глава, посвященная сносу домов, нарушающих градостроительные нормы.
27.04.2018 11:25